經歷了2013年的火熱之后，進入2014年上饒市中心城區(qū)樓市的話題依然是業(yè)內人士及百姓關注焦點。多數業(yè)內人士及百姓普遍認為，2014年的房地產市場的供需關系將出現分化，市場不確定性的因素增加,需要慎重看后市。為此，筆者從一個專業(yè)視角，與大家共同研討與分享。
“2013年的火熱行情”態(tài)勢或終結
近年來，國家出臺了一系列針對房地產市場及房地產行業(yè)發(fā)展的宏觀調控政策，強化了未來房地產市場的預期。進入2013年4月，受新國五條個稅政策政策影響作用，結束了我市2012年下半年以來的一段觀望時期，二手房出現一些“繁忙”景象,短期內一些剛性需求和改善性需求的消費者抓緊入市購置商品住房，一些手中握有空置房的業(yè)主也急于在地方出臺新國五條實施細則前出售，使得二手房的成交量在短時期內急劇放大。同時，我市一手房市場消費預期同步上升，房價也在不斷的攀升,保持著供需兩旺勢頭，火熱行情超過預期。
房管部門數據指標印證了這一點，2013年市中心城區(qū)房地產開發(fā)投資為36.27億元，同比增長22.62%，占全市房地產總投資的32.51%。商品房新開工面積131.72萬㎡，同比增長21.22%，占全市商品房新開工面積的29.31%。商品房（預）銷售面積122.40萬㎡，同比增長 41.47%，占全市商品房（預）銷售面積的32.25%。2013年市中心城區(qū)住宅均價4910元/㎡，同比增長10.14%，其中，主城區(qū)5771元 /㎡，同比增長12.07%?？傊?013年是復蘇、樓市活躍的一年，自住性需求不斷釋放，改善性需求持續(xù)增加，整體呈現為“加速上行、持續(xù)回暖”態(tài)勢。
回顧2013年，展望2014年。中央房地產調控轉向了以保障房和住房供應體系為主的思路。在經歷了2013年復蘇和繁榮之后，預計2014年房地產市場將是“逐步降溫”的態(tài)勢。2014年上半年將延續(xù)2013年下半年的態(tài)勢，多數供應指標繼續(xù)增長，甚至增幅還將有所擴大，但成交類指標增幅繼續(xù)回落。下半年行業(yè)整體溫度有所降低，成交量和價格將趨弱。
事實上，上饒市中心城區(qū)自2013年12月份開始，多數樓盤銷售業(yè)績不佳已證實了這一判斷。據反應，市場觀望者多，成交者少，多數樓盤每天平均銷售不足一套；之前開盤一次性銷售達90%以上者眾多，現在50%都還算不錯，明顯感覺到銷售由旺轉向觀望勢頭。主要原因還是未來政策預期影響逐漸顯現：多數購房者擔心的房產稅征收、公職人員財產公示制度、全國房地產信息聯網等政策措施將會逐步實施，更多購房者在一定時期內持觀望狀態(tài)，甚至不排除出現階段性“有價無市”的可能。
“2014年的心態(tài)調整”主導房企
房企首先要調整“品牌意識”的心態(tài)。筆者認為，隨著國家政策趨緊及購房者的心理成熟度提高，購房者在地段、戶型、配套、物業(yè)等方面更加注重實用主義，這對房企都將是個新的考驗。
眾所周知，房企過去靠廉價資源的獲取、市場的迅速膨脹、房價的迅速上漲等謀求高額利潤。但是，在當前背景下，房企發(fā)展將感到更加困難、壓力將更加大。過去 “碰房就賺、觸地就發(fā)”的“輕輕松松賺大錢”模式不復存在。因此，房企要獲取更大的利潤，必須要具備更大的努力。唯有具備更好的專業(yè)水平和資源整合能力，才能獲得較優(yōu)的發(fā)展。
2014年上饒市中心城區(qū)房地產市場形勢如同全國一樣，將震蕩下行、風險漸顯。房企應更謹慎一點。從這點上說，在開發(fā)戰(zhàn)略上應適當控制發(fā)展速度和規(guī)模，在發(fā)展戰(zhàn)術和管理上應進一步苦練內功，繼續(xù)堅持品牌意識，拿出更好的產品，拿出合理的價格，強化售后服務，不斷創(chuàng)造出與人們需求和購買力相適應的產品，穩(wěn)住項目的再發(fā)展。同時，房企必須把控好拿地時機。如果拿地時機失誤，那么高價地就將帶來危機，房企可能就熬不過冬天。
當然，房企也還要調整“謹慎樂觀”的心態(tài)，否則喪失2014年房地產市場機會。這是因為，決定市場變化的，最終是市場供求關系。短期政策及相關因素，僅僅起的是短期影響。房企只有抓住市場的供求關系，才能抓住市場的規(guī)律。不妨論據如下：
一方面，近年來市中心城區(qū)市場的供求關系基本平衡。筆者參與了市房管部門《2013年上饒市房地產市場調研報告》的調研與起草的全過程，了解到：
1. 2005-2013年市中心城區(qū)商品住宅, 新開工面積累計636.58萬㎡大于預銷售面積累計534.95萬㎡的101.6萬㎡，則供大于求。
2. 2005-2013年市中心城區(qū)商品住宅, 竣工工面積累計455.1萬㎡小于預銷售面積累計534.95萬㎡的80.0萬㎡，則求大于供。
9年來市中心城區(qū)商品住宅新開工、竣工面積及預銷售面積比較
年份 新開工面積 （萬㎡） 竣工面積 （萬㎡） 預銷售面積 （萬㎡）
絕對值 絕對值 絕對值 同比 % 絕對值 同比 %
2005 40.87 -7.57 44.18 -3.63 41.69 -18.81
2006 42.35 3.62 42.67 -4.53 30.27 -27.39
2007 56.15 32.59 37.86 82.93 62.17 105.38
2008 43.77 -22.05 62.28 -27.34 23.73 -61.83
2009 58.72 34.16 28.90 82.37 59.58 151.07
2010 91.78 56.30 57.92 21.43 76.98 29.20
2011 101.16 10.22 53.85 -6.49 64.88 -15.72
2012 91.14 -9.91 71.70 -18.56 72.71 12.07
2013 110.64 20.5 55.74 -22.26 102.94 41.57
合計 636.58 / 455.1 / 534.95 /
以上9年來累計的“供大于求” 與“求大于供”反應，預銷售面積值正基本處于新開工面積與竣工面積值中間區(qū)位，說明市中心城區(qū)商品住宅供需基本平衡。因此，2013年需求依然旺盛，多數樓盤先后開盤均一次性售完。
另方面，目前市中心城區(qū)市場需求面依然基本健康。
2013年4月和12月市房管局先后兩對中心城區(qū)前21家6萬平方米以上樓盤進行了市場問卷調查，積累的剛性市場需求主力源于自住型和改善型購房，高達82.79%。反映市中心城區(qū)市場需求面依然基本健康。
消費群體調查：周邊縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)及外務工人員合占43.1%；行政事業(yè)單位工作人員及各類企業(yè)職工合占31.34%個體戶15.35% 其它投資性購房約10.21%。由此可見，當前臨近年關，農民返鄉(xiāng)及周邊縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)來城購房則是主力軍。
“市中心城區(qū)定位” 推動未來樓市仍有巨大上升空間
過去10年，市中心城區(qū)房地產市場走過了粗放式的發(fā)展階段。未來10年，將是更加注重專業(yè)化和集約化的發(fā)展階段。
前不久召開的中央城鎮(zhèn)化工作會議，翻開了我國城鎮(zhèn)化發(fā)展的新篇章，將為房地產業(yè)又好又快發(fā)展提供強大動力。去年末召開的市委三屆六次全會，提出了奮力打造江西綠色增長極的宏偉目標，確立了上饒未來發(fā)展的戰(zhàn)略定位，拓展了我市房地產業(yè)的發(fā)展空間。因此，未來10年市中心城區(qū)樓市發(fā)展空間依然巨大，機會依然存在。
許多專家認為，新型城鎮(zhèn)化仍將為房企帶來新機遇。一是中心城市引領若干個有影響力的城市群形成。二是中心城市成為提高資源配置、發(fā)展現代服務業(yè)的聚集地。三是中心城市發(fā)展，既要外來擴張，又要內涵提升，并成為經濟提升的、內在的推動力。四是中心城市與廣大農村直接聯系的小城鎮(zhèn)開發(fā)將成趨勢。對照市中心城區(qū)情況，也證明新型城鎮(zhèn)化帶來市場有效需求依然充分：
首先，從城鎮(zhèn)化進程看， 2012年我市城鎮(zhèn)化率才43.74%，不僅大大低于全國52.57%的水平，也低于全省46%的水平，加快城鎮(zhèn)化步伐任務艱巨。按全市城鎮(zhèn)化率每年提高2個百分點計算,再按目前人均居住建筑面積32㎡計算，折每年新增住宅450萬㎡。
其次，現有城市人口存在改善住房條件的需求。根據《上饒市城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃》（2011—2015年），至2020年全市人均居住建筑面積預計達38㎡，實現人人“住有所居”目標。據此分析，現有城市人口300萬人，每人需增加居住面積5.9㎡，需新建住宅1770余萬㎡，折每年需要新增220萬㎡。
再次，根據《上饒市棚戶區(qū)改造規(guī)劃》（2013—2017年）安排，全市目前仍有558萬㎡宜居條件較差的住房需進行逐步改造，2017年前將形成每年超過100萬㎡的有效需求。
雖然新型城鎮(zhèn)化仍將為房企帶來新機遇，但同時新型城鎮(zhèn)化也對房企的專業(yè)要求高，不僅體現在不同的區(qū)域市場選擇上，也體現在包括商業(yè)模式、盈利模式等創(chuàng)新內容上。房企應提高自身要求，適時捕獲市場機遇。
從投資的角度看，小型房企投資2014年樓市并不現實。但這也不是說房地產就不能涉足了。包括帶有旅游、帶有文化，且整合其他產業(yè)的新型、體驗式商業(yè)綜合體，如果定位為小型體量，或許還有一定空間。從產品多元化方面進行分析，傳統(tǒng)的開發(fā)模式將越來越難做。包括商業(yè)地產、養(yǎng)老地產、文化地產等都可以作為新的嘗試。房企應該找到企業(yè)自己的運作措施和盈利新空間。同時也要關注適銷對路產品結構。在2013年的市場中，90-120平方米的產品結構去化效果較好。而大戶型、聯排別墅等存在滯銷，庫存量略有增加。另外，2014年房企參與保障房建設也是不可忽視商機。按照《上饒市“十二五”保障性住房建設規(guī)劃》和《上饒市2013-2017年棚戶區(qū)改造規(guī)劃》提出的建設任務，2017年前，我市仍需建設各類保障房17.28萬套，其中，2014年各類保障性住房開工任務為51306套，任務十分艱巨。2014年3月底省政府將出臺民間資本參與保障房建設運營相關政策措施，各房企應吃透政策、積極研究、先行先試，捷足先登，切莫坐失良機。（作者系上饒市房管局政研室主任、房地產估價師）張水金