經(jīng)歷了2010年“史上最嚴(yán)厲調(diào)控年”之后，今年1月26日，國務(wù)院又出臺“新國八條”，要求加大保障性安居工程建設(shè)力度；不滿五年轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)將按全額征稅；二套房首付不低于60%，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；擁有2套及以上住房的，暫停本行政區(qū)域內(nèi)向其售房；落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制。
“新國八條”對購房者來說，最受關(guān)注的是“限購”和“限貸”?！跋拶徚睢币蟆霸谝欢〞r期內(nèi)”對擁有2套及以上住房的，禁止再買房，不過，限購的對象是“各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市”，這些基本上都是一線、二線城市?！跋拶J令”雖要求“二套房首付不低于60%，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”，但對于有能力購買第二套住房的家庭來說，比之此前“首付不低于50%”的要求，多出的10%想想辦法并不難解決。
綜觀國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控軌跡，調(diào)控的目的是為了有效遏制部分城市投機性購房，讓投機資本遠離樓市，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，并為宏觀經(jīng)濟調(diào)控爭取時間。被業(yè)內(nèi)稱為“加強版”的“新國八條”出臺后，一線城市和部分二線城市反應(yīng)迅速，近期成交明顯減少，但在三四線城市，樓市新政基本沒有影響，成交依然火爆，房價也在穩(wěn)步上漲。對于全國2000多個三四線城市，可以充滿信心地說，2011年作為“十二五規(guī)劃”的開局之年，將迎來自1998年“取消福利分房”的房改后又一個房地產(chǎn)開發(fā)的黃金發(fā)展期。
三四線城市的說法源自房地產(chǎn)業(yè)。所謂三線城市，主要是指地級城市，上饒市即處于三線城市地位。當(dāng)然，并非所有地級市都是三線城市，比如江蘇的蘇州、無錫，應(yīng)是二線城市。四線城市一般指縣級城市和縣城，如德興市、鄱陽縣。
三四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)起步不算晚，像上饒市最早一批規(guī)?；唐贩拷ㄔO(shè)始于1999年，主要有世紀(jì)花園、天驕家園等住宅小區(qū)；婺源縣商品房開發(fā)則始于2002年的玉宇花園小區(qū)。在21世紀(jì)頭十年，三四線城市的房地產(chǎn)得到較快發(fā)展，現(xiàn)已初具規(guī)模。走到全國各地，哪怕是西部地區(qū)的一座地級市或縣城，到處都能看到正在開發(fā)的住宅項目，看到高高的腳手架和密布的防護網(wǎng)，已建成的住宅小區(qū)綠樹青青，花團錦簇，人們安居樂業(yè)。這樣的景象至少還將持續(xù)10年。為什么這么說呢？
城市化加速房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展
人口規(guī)模龐大的城市化進程，依然是驅(qū)動房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的根本動力。根據(jù)有關(guān)學(xué)者研究發(fā)達國家城市化進程與房地產(chǎn)業(yè)之間關(guān)系得出的結(jié)論，在城市化率達到60%以前，中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對應(yīng)城市化進程的加速期，其發(fā)展速度大大超過社會各行業(yè)平均發(fā)展速度，其市場需求明顯擴大，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出在整個產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)中的比重迅速增加。2010年末，中國的城市化率為46.6%；2009年末，江西的城市化率為43.18%；2009年末，上饒的城市化率為35.5%。一般認(rèn)為，城市化率達到30%即進入加速期，直到城市化率60%以后才會放慢發(fā)展速度。目前全國總體上仍處于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展加速期，江西及至上饒更處于房地產(chǎn)業(yè)追趕期。據(jù)江西有關(guān)規(guī)劃，城市化率每年提高1.6個百分點，每年城市人口就要增加70萬左右；而每增加1萬城市人口，可直接帶動基礎(chǔ)設(shè)施和住房建設(shè)投資8億至10億元。
解讀各地城市化率，更有理由看到三四線城市仍處在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展黃金期。我國幅員遼闊，區(qū)域發(fā)展嚴(yán)重不均衡，城市化率相差很大。北京、上海、廣州、深圳等發(fā)達城市的城市化率已超過80%，上海更是達到了88.7%，而尚處于城市化加速期的大量中西部三四線城市的城市化率僅為30%—40%。這一格局決定了今后至少十年，三四線城市房地產(chǎn)業(yè)仍將保持快速增長態(tài)勢。
同時，全國46.6%的平均城市化率的統(tǒng)計口徑并非戶籍人口，而是包括上億在城市務(wù)工經(jīng)商的農(nóng)民工在內(nèi)，所以有學(xué)者認(rèn)為“46.6%”這個數(shù)據(jù)有水份。這些億萬農(nóng)民工最大的夢想是擁有一套自有產(chǎn)權(quán)的住房，要解決這一問題，還得靠發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。
供不應(yīng)求的狀況仍將持續(xù)
未來十多年房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的狀況雖會有所緩解，但仍供不應(yīng)求，還將呈現(xiàn)典型的賣方市場特征。據(jù)住建部政策研究中心副主任秦虹的研究，供需比多年來一直不平衡， 2005年雙方比例為1：1.2，2006年為1：1.3；2007年為1：1.4；2008年即使有金融危機影響，也達到1：1.2；2009年為為1：2； 2010年為1：1.8。對一個嚴(yán)重供不應(yīng)求的行業(yè)而言，實質(zhì)上主要是產(chǎn)能決定了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)企業(yè)的競爭地位。
未來十多年，市場需求依舊強勁，除了城市化進程產(chǎn)生的龐大剛性需求外，通膨壓力以及零利率甚至負(fù)利率的長期壓力，將推動越來越多的普通百姓通過購買不動產(chǎn)來作為抵抗通脹的最佳選擇，所以說，未來投資性購房需求將比以前更加旺盛。需求如此強勁，加上又受十八億畝耕地紅線的限制，供需矛盾仍將持續(xù)存在一定時期。
那么，史上最大規(guī)模的保障房建設(shè)能否緩解供需矛盾呢？有學(xué)者認(rèn)為，即使2011年全國建成1000萬套保障房，這一數(shù)量僅相當(dāng)于近年來全國市場的年均銷量；即使5年內(nèi)保障房建設(shè)能夠按計劃落地，充其量也只夠解決上一個十年的歷史欠賬。
城市消費升級改變購房觀念
產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)中的梯度轉(zhuǎn)移理論告訴我們，一二線城市工商業(yè)、服務(wù)業(yè)發(fā)展到一定程度的時候，就必然向三四線城市轉(zhuǎn)移。近年來，隨著一些三四線城市工業(yè)化進程的加速，以及城市經(jīng)濟、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，居民的消費異常活躍，并引起了金融、投資團體及一些國際品牌的關(guān)注與垂青。越來越多的國際知名餐飲業(yè)、零售業(yè)品牌進入三四線城市。如今，在一些縣城的大型購物中心或繁華街道見到肯德基、沃爾瑪已不是什么新鮮事情，廣豐縣就有肯德基，豐城市就有沃爾瑪。據(jù)中國最大的數(shù)字化媒體集團分眾傳媒宣布，2011年將把更多的網(wǎng)點“下沉”布局到國內(nèi)三四線城市。說明三四線城市的消費、發(fā)展得到了國際大品牌、行業(yè)巨頭的充分肯定。在這一背景下，廣大的三四線城市對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，就意味著更廣闊的市場機會。
因為，一個城市的經(jīng)濟實力、消費能力與房地產(chǎn)開發(fā)絕對成正比例關(guān)系。三四線城市作為中小城市，房產(chǎn)消費首先要讓居民有購買力。工商服務(wù)業(yè)的發(fā)展，擴大了就業(yè)，增加了居民收入，擁有房產(chǎn)就成為當(dāng)?shù)厝颂嵘矸莸淖罴衙６?，城市美化了，商業(yè)升級了，消費的觀念也變化了，買房作為人生最大宗的消費，加上中國人的傳統(tǒng)觀念，買房、買品質(zhì)住房成為人人心中的向往。
此外，三四線城市基礎(chǔ)設(shè)施的日益完善，城市面貌的日新月益，城市機會的日益增多，吸引著大批回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的人購房置業(yè)。在一二線城市生活成本日漸看漲的情況下，“逃離北上廣、回歸三四線”已然成為未來的一個趨勢。除了“回歸派”，三四線城市樓市的消費者還有大量“洗腳上岸”或進城務(wù)工經(jīng)商的農(nóng)民，當(dāng)然，三四線城市單位與企業(yè)的職工以及老居民也是當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)消費的主力軍。
調(diào)控盲區(qū)引發(fā)投資熱潮
近年來多輪調(diào)控政策主要是針對房價上漲過快的一線城市和部分二線城市，三四線城市的樓市并未受調(diào)控影響，有學(xué)者指出這部分市場是調(diào)控的盲區(qū)，成交依然火爆，房價也在穩(wěn)步上漲。于是，一些知名房地產(chǎn)企業(yè)開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)三線城市，甚至四線城市，比如中航地產(chǎn)揮師上饒，開發(fā)“中航城”項目。而在強烈的通脹預(yù)期下，三四線城市也正吸引著越來越多的投資性購房者。
在普通消費者看來，三四線城市理性的房價可以極大滿足其對購買住房的剛性需求，而對于布局三四線城市的專業(yè)開發(fā)商來說，這些城市房地產(chǎn)市場所存在的價值洼地現(xiàn)象值得關(guān)注與研究。目前，三四線城市房地產(chǎn)市場還有很大的升值空間，投資三四線城市不僅穩(wěn)妥，而且在貸款審核等方面都較為寬松。
做城鎮(zhèn)住宅開發(fā)的領(lǐng)跑者
隨著國家系列宏觀調(diào)控政策的出臺，三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)“逆市上揚”，今年又迎來了又一個美好的春天，而這個春天將開啟的，將是長達十年以上的黃金機遇期。
江西建亨房地產(chǎn)開發(fā)集團是專注于城鎮(zhèn)住宅開發(fā)的專業(yè)開發(fā)商，自1998年11月成立以來，12年累計開發(fā)住房100余萬平方米。建亨集團以“城鎮(zhèn)住宅專業(yè)開發(fā)商”為定位，以“三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)”為目標(biāo)，以“做城鎮(zhèn)住宅開發(fā)的領(lǐng)跑者”為方向，12年的歷程證明，建亨集團的“領(lǐng)跑者”之路扎實穩(wěn)健，名實相符。到玉山、弋陽、余干、上饒、鄱陽、婺源等遍布建亨足跡的縣市參觀考察，你會發(fā)現(xiàn)，建亨所開發(fā)的每一處樓盤，都是當(dāng)時的城市標(biāo)桿性樓盤，它們不僅提高了當(dāng)?shù)鼐用竦木幼∑焚|(zhì)、美化了城市面貌，而且為當(dāng)?shù)貏?chuàng)設(shè)了一種新的生活居住方式?！敖ㄒ惶帢潜P、樹一處標(biāo)桿”，建亨說到了，更做到了。了解到這些，對于建亨地產(chǎn)“創(chuàng)建品質(zhì)生活”的理念才會有更深的理解。
1998年以來的12年，可以說是三四線城市城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)的初級階段。經(jīng)過十多年的努力，三四線城市房地產(chǎn)市場日漸成熟，樓盤開發(fā)的規(guī)模與品質(zhì)躍上了一個新臺階，一些優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的文化凝聚力與品牌影響力開始顯現(xiàn)?；谌木€城市房地產(chǎn)市場的潛力，加上國家房地產(chǎn)調(diào)控組合政策的威力，三四線城市迎來了更高層面上的黃金發(fā)展機遇期。江西建亨房地產(chǎn)開發(fā)集團在這新一輪黃金發(fā)展期如何順勢而為，在更大更廣的舞臺上領(lǐng)舞三四線城市的城鎮(zhèn)住宅開發(fā)？這是業(yè)界的期待，也是廣大消費者與投資者的希冀。（作者系上饒市經(jīng)濟學(xué)會秘書長）